Drohende Schimmelpilzbildung ein Mangel?

Schon ein Mangel, wenn Schimmelpilz nur droht?
Reicht die Gefahr drohender Schimmelpilzbildung aus, um einen Mangel im mietrechtlichen Sinne zu bejahen? Das Landgericht Lübeck sah dies so, der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Stühle wieder gerade gerückt.

Was war geschehen? Zwei Mieter in einer schleswig-holsteinischen Kleinstadt gingen gegen ihren Vermieter mit der Begründung vor, wegen des Zustands der in den Jahren 1968 und 1971 errichteten Wohnungen bestünde in den Monaten von Oktober bis März eines jeden Jahres die Gefahr einer Schimmelpilzbildung. Grund seien die von einem Sachverständigen festgestellten Wärmebrücken in ihren Wohnungen. Sie verlangten eine Mietminderung, zudem die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung. Mit diesem Begehren erhielten Sie vor dem Amtsgericht und dem Landgericht Lübeck Recht.

Welcher Standard an Bauvorschriften ist entscheidend, will man die Frage eines mietrechtlichen Mangels bejahen? Der VIII. Zivilsenat des BGH hob mit den beiden Entscheidungen vom 05.12.2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) die Urteile des Landgerichts Lübeck auf. Der BGH stellte klar, dass die Gefahr von Schimmelpilzbildung alleine noch keinen Mangel darstelle. Er stellte dabei auf die insoweit gefestigte Rechtsprechung ab, wonach entscheidend für die Bewertung der Frage, ob ein Mangel im mietrechtlichen Sinne vorliegt, der bautechnische Standard der Zeit der Errichtung der Wohnung sei und nicht der Standard für heutige Neubauten. Der gerichtlich bestellte Sachverständige hatte ausgeführt, bei den betreffenden Wärmebrücken handele es sich keineswegs um eine Besonderheit der beiden Wohnungen, sondern um ein Phänomen, das sämtliche Wohnungen aus der Bauzeit von 1947-1978 betreffe, sofern sie nicht nachträglich wärmegedämmt worden seien.

Und was bedeutet dies konkret? Der Versuch des Landgerichts Lübeck, die anerkannte Rechtsprechung zu ändern und nicht auf den technischen Standard eines Objektes, welchen dieses bei Errichtung hatte, abzustellen sondern auf den aktuellen technischen Standard ist gescheitert.

Stellungnahme: Die Entscheidung des BGH ist aus meiner Sicht zu begrüßen. Eine anderslautende Entscheidung wäre eine Abkehr von objektiven Kriterien hin zu subjektiven Vorstellungen der einzelnen Mieter. Die klare Entscheidung erleichtert dem Berater auch das Gespräch mit dem Mandanten.

Das Rechtsgebiet wird verantwortlich in unserer Kanzlei von Herrn Rechtsanwalt Ralf Schweigerer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bearbeitet, sprechen Sie ihn gerne auf die Problematik an.