„Mein Verkäufer hat mich getäuscht – HEUREKA“ – Anmerkung zu BGH vom 13.05.2022, V ZR 231/20
Was war geschehen? Ein Klassiker der anwaltlichen Beratung: Im Jahre 2010 wird ein im Jahr 1979 errichtetes Reihenhaus veräußert. Wie beim Verkauf gebrauchter Immobilien üblich wird die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Doch dann bemerkt der Käufer 2013 eine Durchfeuchtung der Kellerwände. Es gelingt ihm sogar, ansonsten eine der großen Problemstellungen, die Kenntnis des Verkäufers von der Durchfeuchtung nachzuweisen und er verlangt vom Verkäufer die Kosten der neuen Kellerabdichtung. Das Pikante daran: die durchschnittliche Lebensdauer der Kellerablichtung liegt bei 40 Jahren, zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Jahr 2020 war die Abdichtung 41 Jahre alt. Und nun?
Die Problematik: In Schadensersatzverfahren immer zu beachten, oft aber übersehen, ist die Frage eines Abzugs „neu für alt“. Demgemäß hat das Berufungsgericht dann auch eine arglistige Täuschung und den grundsätzlich bestehenden Schadenersatzanspruch des Käufers bejaht, jedoch die Auffassung vertreten, die Käufer müssten die Abdichtung ja ohnehin erneuern lassen, weshalb ein Schaden nicht entstanden sei. Das fand der Käufer ungerecht.
Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof (BGH) auch, hebt die Entscheidung des OLG auf, spricht die Klage zu und stellt fest, dass der Verkäufer grundsätzlich Nachbesserung nach § 437 Nr. 1, § 439 Abs. 1 BGB schuldet und er daher für diese Nachbesserung auch keinen Ausgleich verlangen kann. Der BGH stützt insoweit auf die seit dem 01.01.2002 geltenden (und gegenüber dem früheren Recht geänderte) Rechtslage im kaufrechtlichen Gewährleistungsrecht ab und entscheidet – jedenfalls für Fälle wie den anliegenden -mit folgender Begründung: „Eine Beteiligung des Käufers an den Kosten der Nachbesserung einer (gebrauchten) mangelhaften Kaufsache nach den Grundsätzen eines Abzugs „neu für alt“ scheidet jedenfalls aus, wenn sich der Vorteil des Käufers darin erschöpft, dass die Kaufsache durch den zur Mangelbeseitigung erforderlichen Einsatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfährt oder dass der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart.“ ( BGH, a.a.O, Rz. 16).
Der BGH findet seine Lösung auch mit einer vergleichenden Wertung aus dem Gebrauchtwagenhandel. So weist er (Rz. 18) beispielhaft im Bereich der Nachbesserung darauf hin, dass etwa im Falle eines mangelhaften Getriebes eines gebrauchten Fahrzeuges der Verkäufer nacherfüllen kann, indem er ein gleichaltes, aber mangelfreies Bauteil einbaut. Er kann aber auch ein höherwertiges Bauteil, auch ein neuwertiges Bauteil in das Getriebe einsetzen oder gar ein neues Getriebe in den Pkw einsetzen, weil ein funktionsfähiges gebrauchtes Getriebe nicht verfügbar ist. Darauf hat jeder Käufer einen Anspruch. Der damit regelmäßig verbundene Vorteil einer Werterhöhung der Sache stellt nach Auffassung des BGH ebenso wie der Umstand, dass der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart, eine unvermeidliche Folge des dem Käufer von dem Gesetzgeber eingeräumten Nacherfüllungsanspruchs dar.
Kommentar: Und warum HEUREKA? Der Käufer wird frohlocken, er erhält eine weiterhin auf 40 Jahre funktionierende Außenabdichtung auf Kosten des Verkäufers, obwohl deren Lebenserwartung im Jahr 2022 abgelaufen war. Für die Rechtspraxis Es wird zukünftig verstärkt zu prüfen sein, ob in der Verlängerung der Nutzungsdauer ein relevanter und anzurechnender Vorteil liegt oder nicht.
Das Rechtsgebiet wird verantwortlich in unserer Kanzlei von Herrn Rechtsanwalt Ralf Schweigerer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bearbeitet, sprechen Sie ihn gerne auf die Problematik an.