Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden.
Was ist geschehen? Am 19.09.2018 hat der BGH in 2 Entscheidungen (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) entgegen Tendenzen des Berliner Landgerichts seine bisherige Rechtsprechung bestätigt und noch einmal klargestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene sogenannte Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.
Was ist das Neue daran? Nichts! Der BGH hatte die Frage bereits in einer Entscheidung im Jahr 2005 in gleicher Art und Weise beantwortet (VIII ZR 6/04). Begründet hatte dass der BGH seinerzeit mit dem Gedanken, dass die Schonfristregelung nach § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB dazu diene, Obdachlosigkeit zu vermeiden. Bei einer ordentlichen Kündigung, deren Kündigungsfrist je nach Mietdauer zwischen 3 und 9 Monaten liege, sei dies nur in geringerem Maße zu erwarten. Zudem setze die ordentliche Kündigung wegen Mietverzugs ein Verschulden des Mieters voraus, ohne Verschulden sei die ordentliche Kündigung nicht wirksam.
Warum kam es zu den beiden Entscheidungen? Die Rechtslage ist an und für sich klar. Vermieter und Mieter sowie ihre Verbände streiten aber immer wieder um die Frage, ob es tatsächlich sein könne, dass ein Mieter, der seine Schulden begleicht, dennoch die gemietete Wohnung räumen muss. Die beiden Kammern des Landgerichts Berlin versuchten dies mit ihren Entscheidungen zu verhindern, indem sie auch die fristgemäß erklärte ordentliche Kündigung bei Zahlung unwirksam werden ließen (die Zahlung beseitige nachträglich die Wirkung der ordentlichen Kündigung). Hiergegen wandten sich die Vermieter mit den Revisionen zum BGH.
Kommentar: Ob die bestehende Rechtslage mit den Zielsetzungen des Gesetzgebers in Einklang steht, mag dahinstehen. Die Gesetzeslage (war und) ist aber nach der nunmehr noch einmal gefestigten Rechtsprechung des BGH eindeutig. Wenn der Gesetzgeber andere Rechtsfolgen wünscht, hat er diese gesetzgeberisch zu gestalten.
Konsequenzen: Der BGH hat beide Urteile aufgehoben und an die Berufungskammern zurückverwiesen. Diese müssen nunmehr klären, ob diue tatbestandlichen Voraussetzungen für die ordentlichen Kündigungen vorlagen. Es ist aus Vermietersicht weiterhin dringend anzuraten, fristlose Kündigungen eines Wohnraummietverhältnisses wegen Mietrückstands mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung zu verbinden.
Das Rechtsgebiet wird verantwortlich in unserer Kanzlei von Herrn Rechtsanwalt Ralf Schweigerer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bearbeitet, sprechen Sie ihn gerne auf die Problematik an.