Rückforderung der Makler-Vergütung für Verbraucher auch nach erbrachter Maklerleistung bei Maklervertrag über Immobilienscout24
10 Monate nach dem Abschluss eines Maklervertrages, mit dem ein Makler einem Käufer eine Immobilie zum Kauf nachgewiesen hatte und der diese auch erworben hatte, widerrief der Kunde den Maklervertrag und verweigerte die Zahlung der Maklercourtage. Das OLG Naumburg gab dem Kunden nunmehr in einer Entscheidung vom 01.06.2018 (OLG Naumburg 7 U 13 / 18) Recht. Wie kam es dazu?
Der Maklervertrag war über das Internetportal Immobilienscout24 zustande gekommen. Der Kunde war Verbraucher, so dass ihm nach § 355 Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen zustand. Dieses Recht ist vom Kunden grundsätzlich innerhalb einer Frist von 14 Tagen geltend zu machen (§ 355 Abs. 2 BGB). Die Widerrufsfrist beginnt jedoch so lange nicht, wie der Unternehmer den Verbraucher nicht entsprechend den Anforderungen des Gesetzes über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts unterrichtet hat. Diese Informationspflichten kann der Unternehmer dadurch erfüllen, dass einen im Gesetz (Anl. 1 zu Art. 246 Buchst. a EGBGB) vorgesehenen Mustertext für die Widerrufsbelehrung zutreffend ausfüllt und dem Verbraucher übermittelt.
Und hier lag die Crux. Der Text der am Ende der durch Immobilienscout24 an den Kunden gesandten E-Mail enthaltenen Widerrufserklärung genüge – so das OLG Naumburg – den gesetzlichen Anforderungen nicht. Denn der E-Mail ließe sich nicht entnehmen, dass sich die Widerrufsbelehrung auf den noch abzuschließenden Maklervertrag beziehe. Sie könne sich auch auf den Kaufvertrag des Anbieters oder einen Vermittlungsvertrag mit Immobilienscout24 beziehen. Zudem sei nicht erkennbar, ob die Widerrufsbelehrung vom klagenden Makler oder zumindest von einem von ihm beauftragten Vertreter stamme.
Ergebnis: Der Widerruf des Kunden war wirksam. Damit fehlte es an einer wirksamen schuldrechtlichen Vereinbarung, aufgrund deren der Makler seine Honoraransprüche geltend machen konnte.
Konsequenz:. Für Kunden stellt die Entscheidung insoweit einen Glücksfall dar, als diese bis zum Ablauf von 12 Monaten und 14 Tagen nach Vertragsschluss noch vom Maklervertrag zurücktreten können und die Zahlung der Maklercourtage verweigern können. Anders ist die Rechtslage nur dann, wenn ein Kunde dem Tätigkeitsbeginn des Maklers vor Ablauf der Widerrufsfrist ausdrücklich zugestimmt und die Kenntnis bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung verlieren wird. Das Widerrufsrecht erlischt ansonsten selbst dann nicht, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat und der die Vergütung auslösende Erfolgsfall, so wie hier, eingetreten ist. Betroffene Immobilienmakler sollten für die Zukunft dafür Sorge tragen, dass den von Ihnen verwendeten Widerrufsbelehrungen klar zu entnehmen ist, dass diese von Ihnen stammt. Zudem sollte für Fälle, die in der Vergangenheit liegen, Kunden noch einmal über die Widerrufsmöglichkeit ordnungsgemäß belehrt werden. Regressansprüche des Maklers gegen das Internetportal sind zu prüfen.
Das Rechtsgebiet wird verantwortlich in unserer Kanzlei von Herrn Rechtsanwalt Ralf Schweigerer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bearbeitet, sprechen Sie ihn gerne auf die Problematik an.