Schönheitsreparaturen und kein Ende
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit formularvertragliche Überwälzungen der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen ist und bleibt eine „never ending story“. Diese wurden nunmehr um das Kapitel „Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter“ erweitert.
Was war bekannt? Seit der richtunggebenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2015 (VIII ZR 185/14) steht fest, dass die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Fall einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.
Was war das Besondere des vom BGH jetzt zu entscheidenden Rechtsstreits? Der Mieter zog nach einer Mietzeit von etwas mehr als 5 Jahren aus der Wohnung, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieter übergeben worden war aus. Er führte bei Ende Schönheitsreparaturen aus, die der Vermieter als mangelhaft ansah und nachbessern ließ. Diesen Betrag forderte er vom Mieter. Das Besondere dieses Rechtsstreits lag darin, dass sich der Mieter mit dem Vormieter, der die Gebrauchsspuren verursacht hatte, im Rahmen einer „Renovierungsvereinbarung“ dazu verpflichtet hatte, Renovierungsarbeiten durchzuführen. Darin sah der Vermieter einen wesentlichen Unterschied zur oben skizzierten Rechtslage.
Führt dies rechtlich zu einer anderen Bewertung? Der BGH (Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16) sagt nunmehr nein. Die oben dargestellten und von ihm im Jahr 2015 entschiedenen Grundsätze blieben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch eine Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Denn diese Vereinbarung wirke ausschließlich zwischen den sie betreffenden Parteien, also den Vertragsparteien der Renovierungsvereinbarung, mithin nicht gegenüber dem Vermieter, der Vertragspartei des Mietvertrages. Sie habe daher keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter enthaltenen Verpflichtungen.
Konsequenz: Klare Entscheidung zugunsten der Mieter. Das wird man sicher in den Fällen anders sehen können, wenn der Vermieter an der Vereinbarung beteiligt war, insbesondere, wenn es sich um eine von allen 3 Parteien unterzeichnete Vereinbarung handeln sollte.
Das Rechtsgebiet wird verantwortlich in unserer Kanzlei von Herrn Rechtsanwalt Ralf Schweigerer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bearbeitet, sprechen Sie ihn gerne auf die Problematik an.