„ Wer die Musik bestellt, muss zahlen“ – BGH V ZR 254/17
Auch wenn Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ohnehin hätten vorgenommen werden müssen, steht dem Wohnungseigentümer, der sie eigenmächtig oder irrig – etwa in der Annahme, er habe sie auf eigene Kosten vorzunehmen – durchführen lässt, kein Ersatzanspruch zu.
Was war geschehen? Ein häufiges Problem in Wohnungseigentümergemeinschaften: Nach der Teilungserklärung ist jeder Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und -setzung seiner Wohnung und der darin befindlichen Anlagen und Ausstattung verpflichtet, auch soweit sie sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindet, oder die Kosten dafür zu tragen. Dies soll auch Fenster mit Rahmen, Verglasung und Beschläge exklusiv des Farbanstrich der Außenseite umfassen. Die Rechtslage ist für die Wohnungseigentümer unübersichtlich, es gibt eine Praxis, nach der alle agieren. So ging man in der betroffenen Gemeinschaft davon aus, die Wohnungseigentümer seien auch verpflichtet, die Ersetzung einfach verglasten Holzfenster durch Kunststofffenster vorzunehmen (und zu bezahlen). Der BGH entschied im Jahre 2012 (V ZR 174/11 mit Urteil vom 02.03.2012) anders und der Eigentümer wollte nunmehr die von ihm verauslagten Kosten von der Gemeinschaft erstattet erhalten.
Die Entscheidung: Unter leichter Verschärfung seiner bisherigen Rechtsprechung lehnt der BGH den Erstattungsanspruch ab. Fenster sind gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend Gemeinschaftseigentum. Zuständig ist hierfür also gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nur durch eine klare und eindeutige Vereinbarung könne dem Wohnungseigentümer von dieser Zuständigkeits- und der daraus folgenden Kostenverteilung abweichend. Daran fehlte es im entschiedenen Fall. Die für Ausnahmefälle heranzuziehenden Anspruchsgrundlagen aus Geschäftsführung ohne Auftrag bzw. aus Bereicherungsrecht bestanden nicht. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll in ihrem Ermessen geschützt werden, über das „Wie“ einer Maßnahme entscheiden zu können. Der BGH verschärft seine Rechtsprechung gegenüber dem einzelnen Eigentümer indem er nunmehr klarstellend darauf hinweist, dass, entgegen der bisherigen Rechtsprechung (BGH V ZR 146/14), dieser Vorrang auch dann gilt, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen und nur ein ganz bestimmtes, noch dazu sofortiges Vorgehen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte.
Theorie und Praxis: Die Begründung des BGH, mit der er den einzelnen Wohnungseigentümer auf die Geltendmachung seines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 Abs. 4 und 5 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer verweist, ist rechtlich nicht anzugreifen. Dogmatisch ist sogar überzeugend. Für den einzelnen Wohnungseigentümer, der sich eine ordnungsgemäße Verwaltung wünscht, bedeutet sie aber weiterhin das Beschreiten eines steinigen und dornenreichen Weges. Er hat sich zunächst mit den anderen Eigentümern, die aus finanziellen oder sonstigen Gründen nicht bereit sind, diese ordnungsgemäße Verwaltung mitzutragen, auseinanderzusetzen. Die der Rechtsprechung und der Gesetzgebung zugrunde liegende Annahme, eine Wohnungseigentümer-gemeinschaft setze sich regelmäßig aus vernünftig denkenden Menschen zusammen, die regelmäßig nur eine ordnungsgemäße Verwaltung vor Augen haben, ist leider ein Trugschluss. Die Praxis lehrt anderes.
Kommt dann das weitere Problem hinzu, dass die Regelungen der Teilungserklärung zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer auslegungsfähig ist, muss diese Frage gegebenenfalls zunächst im Wege einer Feststellungsklage geklärt werden.
Das Rechtsgebiet wird verantwortlich in unserer Kanzlei von Herrn Rechtsanwalt Ralf Schweigerer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bearbeitet, sprechen Sie ihn gerne auf die Problematik an.