„Wohnen auf Zeit ist etwas anderes als Eigentum“ – Maklerkosten als Schaden – BGH VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18, beide vom 09.12.2020
Wer wegen eines Fehlverhaltens des Vermieters umziehen muss, der kann grundsätzlich einige der durch diesen Umzug entstehenden Kosten als Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Wie umfangreich diese Schadensersatzpflicht zu sehen ist, war vor allem im Hinblick auf Maklerprovisionen umstritten. Der Bundesgerichtshof (BGH) begrenzt nunmehr die Schadensersatzpflicht des Vermieters und stellt klar, dass Maklerkosten für den Erwerb eines Eigenheims nicht zu den zu ersetzenden Kosten zählen.
Was war geschehen? In einem der Fälle war einem Berliner Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Mit Hilfe eines Maklers kaufte er sich daraufhin eine Eigentumswohnung und verlangte, im Rahmen eines Schadensersatzprozesses wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs, vom Vermieter die Maklerprovision in Höhe von fast 30.000 EUR. Im 2. Fall hatte ein Mieter fristlos gekündigt und verlangte nunmehr, nachdem er an seinem ca. 250 km entfernt liegenden Arbeitsort ein Einfamilienhaus gekauft hatte, die Maklerprovision von über 13.000 EUR von seinem ehemaligen Vermieter wegen Pflichtverletzung.
Die Problematik: Jeweils unterstellt, der Anspruch des Mieters bestünde dem Grunde nach stellte sich sodann die Frage, ob Maklerprovisionen zum erstattungsfähigen Schaden zu zählen sind oder nicht. Dies ist seit langem umstritten. Die Urteile des Bundesgerichtshofs bringen nunmehr Klarheit.
Die Entscheidung: Der BGH stellt im Rahmen seiner Ausführungen zum Umfang des dem Mieter entstandenen Schadensersatzes zunächst klar, dass es sich beim Erwerb von Eigentum an einer Wohnung bzw. einem Haus noch um eine adäquat kausale Reaktion auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters handele. Ein solches Verhalten läge nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge, denn es sei damit zu rechnen, dass die Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nehmen würden, ihre Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten sondern in eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und hierzu auch einen Makler einzuschalten.
Die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten seien aber nicht mehr vom Schutzzweck der jeweils verletzten Vertragspflicht umfasst. Denn eine adäquate Haftung (hier der jeweiligen Vermieter) bestünde nur für diejenigen äquivalenten und adäquaten Schadensfolgen, zu deren Abwendung die verletzte Vertragspflicht übernommen worden sei. Der BGH vermisst hier den inneren Zusammenhang mit dem (verletzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Vermieters. Dies führe dazu, dass die Maklerkosten nicht als Schadensersatzposition anerkannt werden könne. Die Mieter hätten mithilfe des Maklers nicht lediglich ihren Besitzverlust an der bisherigen Wohnung ausgeglichen, sondern im Vergleich zu ihrer bisherigen Stellung eine hiervon zu unterscheidende Stellung als Eigentümer eingenommen. Dies habe insbesondere zur Folge, dass sein Besitzrecht an der Wohnung nicht mehr, wie zuvor, ein abgeleitetes, sondern ein ihm originär zustehendes Recht sei.
Kommentar: Der BGH hat gesprochen, beratende Anwälte und Anwältinnen sowie die Mandanten haben nunmehr Klarheit.
Das Rechtsgebiet wird verantwortlich in unserer Kanzlei von Herrn Rechtsanwalt Ralf Schweigerer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bearbeitet, sprechen Sie ihn gerne auf die Problematik an.