Augen auf beim (Wohnungseigentums-) Kauf

Unliebsame, da unbekannte Überraschungen aus Kostenbeschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft, vor allem über (Sonder-)Umlagen, kommen immer wieder auf die erwerbenden Eigentümer zu. Dabei stellt sich zumeist die Frage, wann eine solche Sonderumlage fällig wird. Daran knüpft die Entscheidung an, ob der bisherige Eigentümer oder der Erwerber zur Kostentragung verpflichtet ist. Einen Fall aus diesem Abgrenzungsbereich hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige 5. Senat des Bundesgerichtshofs am 15.12.2017 (BGH V ZR 257 / 16) entschieden.

Was war geschehen? Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte am 28. 08. 2014 eine Sonderumlage ohne Angabe eines Fälligkeitstermins beschlossen. Am 31.10.2014 wurde ein Teileigentümer als Eigentümer einer Garage in das Grundbuch eingetragen. Wenige Tage später, am 11.12.2014 forderte der Verwalter alle Eigentümer, darunter auch diesen neue Eigentümer, auf, die Sonderumlage zu zahlen. Dies verweigert der neue Eigentümer.

Muss der neue Eigentümer zahlen? Ja, so der BGH in der oben dargestellten Entscheidung. Der BGH begründet dies damit, dass eine Sonderumlage, sofern die Wohnungseigentümer hierzu nichts anderes beschlossen haben, erst nach dem Abruf durch den Verwalter fällig wird. Dabei entspricht es der bekannten Rechtsprechung und der herrschenden Auffassung in Literatur, dass derjenige das Wohngeld und die Sonderumlage zu zahlen hat, der bei der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist, also im Grundbuch eingetragen ist. Dies war nun mal im anliegenden Fall der neue Eigentümer.

Konsequenzen: Wohnungseigentümer und Verwalter sollten also nie aus dem Auge verlieren, dass sie die Fälligkeit von Sonderumlagen bestimmen und im Beschluss definieren können. Hiervon sollten sie Gebrauch machen.

Noch wichtiger ist aber für den Erwerber von Teileigentum bzw. Wohnungseigentum die Erkenntnis, dass er vor dem Kauf von Teileigentum oder Wohnungseigentum die Beschlüsse der Eigentümerversammlungen kontrollieren soll und muss. Dies rät ihm ein Fachanwalt bereits zur Prüfung der (kauf-)entscheidungserheblichen Frage, ob es sich bei seiner „Zukünftigen“ (Wohnungseigentümergemeinschaft) um eine „streitbare“ oder ruhige Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Er kann dann auch erkennen, ob bereits Beschlüsse vorliegen, die ihn zu weiteren finanziellen Aufwendungen neben der Finanzierung der Erwerbskosten zwingen.

Der Fall zeigt aber darüber hinaus auch deutlich die Notwendigkeit der Beratung eines Erwerbers durch einen Fachanwalt vor Abschluss eines Kaufvertrages, um Einfluss auf die kaufvertraglichen Regelungen (Lasten- und Kostenübertragungsregelungen des Kaufvertrages zwischen Verkäufer und Käufer) nehmen zu können. Die Verpflichtung hätte zumindest in den Kaufpreis „eingepreist“ werden können.

Das Rechtsgebiet wird verantwortlich in unserer Kanzlei von Herrn Rechtsanwalt Ralf Schweigerer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bearbeitet, sprechen Sie ihn gerne auf die Problematik an.