„Lügen haben kurze Beine – Es kommt drauf an“
Anmerkung zu BGH Urteil vom 25.10.2023, Az.: VIII ZR 147 / 22
Immer wieder sorgt die Frage unwahrer Tatsachenbehauptungen durch eine Partei im Rahmen prozessualer Auseinandersetzungen für ein hohes Erregungslevel und zu Fragestellungen im Hinblick auf die sich hieraus ergebenden rechtlichen Konsequenzen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in der vorgenannten Entscheidung mit der Frage zu befassen, ob eine unwahre Tatsachenbehauptung eines Mieters einen Grund für eine ordentliche Kündigung darstellen könne. Und es kam, wie es kommen musste, die eindeutige Vorgabe des BGH lautete: „Es kommt darauf an“.
Was war geschehen? Eine Vermieterin hatte den Mietern aufgrund vertragswidriger Hundehaltung das Wohnraummietverhältnis ordentlich gekündigt und schließlich Räumungsklage erhoben. Vor dem Amtsgericht trugen die Mieter vor, der eigentliche Grund der Kündigung seien Verkaufsabsichten der Vermieterin, deren Verkaufserlös sich im Falle eines Leerstands deutlich erhöhen würde. Letztlich wolle die Vermieterin die Mieter aus dem Haus „herausmobben“. Dies zeige sich auch daran, dass der Hausverwalter mit ausländerfeindlichen Äußerungen die Mieter beleidigt habe. Wahrheitswidrig behaupteten die Mieter im Rahmen einer Anhörung vor dem Amtsgericht, man habe ein Verkaufsgespräch der Vermieterin mit einem Kaufinteressenten zufällig mitgehört, aus dem sich die Verkaufsabsicht der Vermieterin ergeben würde und der Interessent nur kaufen würde, wenn alle Mieter ausgezogen sein. Diese Behauptung war falsch und die Vermieterin kündigte im Räumungsprozess aus diesem Grunde ein weiteres Mal. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab der Klage statt und hiergegen richtete sich die Revision der Mieterin.
Grundsätze: Der BGH wiederholt in der Entscheidung zunächst seine ständige Rechtsprechung zum berechtigten Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB. Dabei betonte er noch einmal, auch bei einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters sei das berechtigte Interesse des Vermieters nur anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. In diese Würdigung sei auch ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere dann, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert habe. Auch eine etwaige unberechtigte vorherige Kündigung des Vermieters könne von Bedeutung sein.
Die Entscheidung: Bei Berücksichtigung dieser Grundsätze müsse die landgerichtliche Entscheidung aufgehoben werden, denn das Landgericht habe zwar zu Recht festgestellt, dass bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits eine eine ordentliche Kündigung begründende Pflichtverletzung darstellen könne. Das erhebliche Interesse eines Vermieters dürfe allerdings nicht ohne weiteres angenommen werden, vielmehr müssten nach den allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen sämtliche Umstände des Einzelfalles in ihrer Gesamtschau betrachtet und gewürdigt werden. Dazu zähle auch vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters und die Prüfung der Frage, ob sich bei Vorliegen eines vorangegangenen vertragswidrigen Verhaltens des Vermieters eine Pflichtverletzung des Mieters in einem milderen Licht darstellen würde. Vorangegangenes vertragswidriges Verhalten der Vermieterin (hier etwa Beleidigungen über ihren Hausverwalter) sei durch das Landgericht nicht geprüft worden und aus diesem Grunde mangele es an der notwendigen Aufklärung, Bewertung und Abwägung. Daher wurde die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Kommentar: Die Frage des berechtigten Interesses an der Kündigung des Mietverhältnisses ist also im Beratungsgespräch vor Ausspruch einer Kündigung umfassend zu beleuchten. Mit Vermietern als Mandanten ist insbesondere die Frage eines vorherigen Vermieter-Verhaltens zu erörtern und darauf hinzuweisen, dass unter Umständen ein solches Verhalten trotz Pflichtverletzung durch den Mieter zum Wegfall eines berechtigten Interesses führt und eine Kündigung unwirksam ist. Das Landgericht Bonn (Beschluss vom 19.04.2023 – 6 T 11 / 23) hatte in einem Fall, in dem der Vermieter einer Wohnung dem Mieter fristlos gekündigt hatte, weil der Mieter ein bewusst falsch angefertigtes Lärmprotokoll vorgelegt hatte, die fristlose Kündigung als wirksam angesehen. Dort hatte allerdings der Mieter bereits mehrere Abmahnungen wegen seines Verhaltens gegenüber anderen Mitmietern erhalten und kritische Verhaltensweisen des Vermieters konnten im Rahmen der durchgeführten Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht festgestellt werden.
Das Rechtsgebiet wird verantwortlich in unserer Kanzlei von Herrn Rechtsanwalt Ralf Schweigerer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bearbeitet, sprechen Sie ihn gerne auf die Problematik an.
